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日本智库发出警告:1800个市面临消失!中国人还要去抢房吗?

徐远 · 2019-03-27 · 来源:瞭望智库
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  说起东京地产,“泡沫破灭”“一蹶不振”是经常用到的词汇。东京的房地产价格指数,从1990年左右的顶峰时期到现在,下降了约7成。日本经济“失去了20年”也被认为与房地产泡沫破灭有关。

  

  然而,2013年以来东京房地产市场出现明显反弹,房子再次成为众多投资者竞相追逐的热门资产,东京也频频被机构投资者列为亚太区第一、全球前三值得投资的市场。

  与之对应的,就是各国买房者奔赴日本购房。最近,一篇讲述中国人赴日买房的文章就引发了很多人的讨论。

  文中有人为了孩子的教育买房 ,有人为了土地终身所有买房,但更多的是为了投资、房生钱而买房。后者大多购置了小型房产进行出租,或做民宿,没想到,随之而来的?#35789;前?#20840;事故频发——

  有女生差点遭遇房东性侵;大阪兵库县一家民宿的行李箱中发现一?#25490;?#24615;头颅;不堪陌生人侵扰的当地人堵锁眼、报警、甚至上街?#23601;?hellip;…

  2018年6月出台的《住宅宿?#35789;?#19994;法》(民宿新法)将出租、民宿的路子堵死,许多人只?#38376;?#38065;?#36164;邸?#19968;位?#26412;?#20154;在东京河湖区花一百多万人民币买下一套两居室,他打通了房间,重做了装修。没想到一年还不到,新法规一出台,他就收到了管理公司的警告,最后赔了60多万人民?#20063;?#23558;房子脱手,这还不包括负担的税收和装修成本。

  大部?#25351;?#26085;买房的中国人在先赚后赔的变化下,开始彷徨无措,不知未来日本房地产市场到底将走向?#26410;Α?/p>

  日本房地产的真相到底如何?日本的经验又能给我们什么样的启发?

  文 | 徐远 ?#26412;?#22823;学国家发展研究?#33322;?#25480;

  编辑 | 谢芳 瞭望智库

  本文为瞭望智库书摘,摘编自《?#25250;?#30340;房子》,中信出版集团2018年12月出版,原标题为《东京地产:“泡沫”没有告诉你的故事》,文章有删减,不代表瞭望智库观点。

  1

  东京有三层

  说到东京,其实可以有三层相差很大的概念:东京都市圈、东京都和东京特别行政区。这三层东京概念差异很大,人口密度和房价也很不同。为避免讨论中的混乱,先厘清这三层概念。

  

  (图为东京市区 图源:视觉中国)

  东京都市圈,又称首都圈,?#36828;?#20140;市区为中心,半径80公里的区域内,东京都、神?#26410;?#21439;、千叶县、崎玉县等一都七县共同组成了东京都市圈。圈域面积3.69万平方公里(相当于2.25个?#26412;?,约占日本国土面积10%;人口总数4378万人,占全国三分之一以上,创造了全国40%的GDP。

  东京都,相当于我国的省,辖区包含东京特别行政区(位于东京都东部)、多摩地区(含西部多山地区、中部很多小城市及村落),?#32422;?#20234;豆诸岛、小?#20197;?#32676;岛等?#27827;?#22320;区。

  东京都占地2190平方公里,相当于?#26412;?#24066;区面积的1.6倍,人口1316万,是日本47个都?#26639;?#21439;中人口数最多的,人口密度为日本全国的18倍。该区域GDP为95万亿日元(约合人民币56849亿元),人均GDP相当于日本全国的1.7倍,上海市的4倍。这里拥有全球流量最高的铁轨系统和通勤系?#24120;?#36171;予了东京都强大的人口虹吸能力。据统计,东京都日间人口数为1558万人,每日有约240万人交通往返。

  东京特别行政区(原东京市),位于东京都的东部,包含23个特别行政区,占地619平方公里(相当于1.4个海淀区),人口更为稠密,共有938.5万居住人口,人口密度为15162人/平方公里。在世界范围内,这个区域的人口密度?#38469;?#24456;高的,仅次于中国澳门、摩洛哥、曼哈顿岛等地方。

  

  在东京特别行政区的23个区中,中心6区包括千代田区、中央区、港区、新宿区、文京区、涩谷区。这里是东京的核心区,是东京的最?#34987;?#22320;段,日本的皇宫就位于千代田区。这六个区占地面积86.9平方米,总人口130万人,人口密度1.5万人/平方公里。其中千代田区由于是皇宫所在地,人口密度?#31995;停?#21482;有5000人/平方公里,拉低了6区的平均密度。

  2

  位置、位置、位置

  东京各区域之间差异很大,而人口的流动是区域之间差异的集中体现。

  2010—2015年,日本全国的人口总数从1.28亿减少到了1.27亿,减少了0.78%。然而,同时期的东京地区的人口?#35789;?#22686;加的——东京都市圈、东京都和东京特别行政区的人口增速分别为0.72%、2.58%和4.87%。其中,位于东京中心的港区、中央区、千代田区和涩谷区的人口增速均超过10%。

  根据东京都政府预测,这种人口向东京中心区域集聚的趋势将长期?#20013;?#28207;区这个占地约20平方公里的地方,2017年3月的人口数达到25万人,在过去22年间增长72.9%。

  人口的涌入,与东京城区的房价上涨相互验证。

  2013年1月至2017年7月,东京中心6区中70平方米大小的房屋,单价?#29992;?#24179;方米4.4万人民币飙升至6.2万人民币,涨幅超过40%。

  东京的区域差异,决定着东京房价要?#26234;?#22495;来看,不能一概而论。

  即便是在核心的23个特别行政区内部,房价差异也很大。以70平方米大小的房屋的价格为例,东京中心6区与西南6区,?#32422;?#35199;南6区与东北11区之间,房价长期存在1000万日元(约合人民币60万元)左右的差距,价差相当于城区均价的五分之一。2015年到2017年,这种差距被进一步拉大,中心6区与西南6区的差距达到2000万日元(约合人民币120万元)。

  

  作为对比,其他大城市如名古屋市、神户市的70平方米大小的房子出售均价自有数据以来,价格稳在2000万日元(约合人民币120万元)的水平,近年来也并没有随着东京房价上涨而上涨,价格相当于东京中心区房价的30%,甚至要更低。

  东京房价印证了那句关于房地产的著名论断:三件事情最重要,位置、位置、位置。

  3

  去中心化的失败

  值得注意的是,虽然日本政府致力于去中心化、重振其他地区经济,但是仍然无法阻挡人口向东京聚集。

  20世纪70年代,日本政府就曾提出将太平洋沿岸带功能向其他地区转移,但这项计划只是暂时性地阻止了人口向东京流动,后来因为转移地区难以实现就业,吸纳人口自循环,用的是政府支出进行基建,效果并没有?#20013;?#32780;后几十年间,日本出台了多项去中心计划,却都一直不愠不火,效果不佳,逐渐淡出讨论的范围。

  2014年一份智库报告指出,如不采取措施,日本将有1800个市面临消失的命运。同一年,日本首相安倍晋三再次将区域重振提上日程,公布了税收等一揽子优惠政策,并在2015年给予了4万亿日元(约合人民币2400亿元)的地区振兴财政预算。

  但?#21496;?#25928;果依旧不佳,各级政府激烈反对,截至2016年年底,仅12家公司重新转移了总部所在地。在2017年的财政预算中,更是只字未提去中心化、刺激地区经济等议题。

  4

  东京房价的构成

  一般而言,放假包含地价、房地产税费、建筑开发成本、开发利润等几部分,东京的房价也不例外。在日本这样的竞争市场,开发利润随着成本项加成,因此房价随着前三个成本项目而波动。

  1.土地规划

  看土地价格,先看当地的土地规划。

  回?#27515;?#21490;,东京的土地规划其实经历了一个变化的过程。日本在20世纪80年代经历了房地产泡沫,其中一个重要表现是当时随着地价的不断上涨,土地所有权与土地用途不断集中。当时,东京60%的土地其实是归3.2%的大户业主(?#20174;?#26377;2000平方米以上土地的个人或公司)所有,这些业主主要为大?#25512;?#19994;或财团。他们购买土地的方?#34903;?#35201;通过银行贷款,当时日本宽松的金融环境?#32422;?#26085;本央行长期的低利?#25910;?#31574;为他们加杠杆提供了温润的土壤,于是他们不计后果地融资圈地,建造写字楼或购物中心。

  1972—1990年,东京中心区办公楼的楼面面积上升了74.3%,最终导致办公楼供给过剩。

  日本房地产泡沫破灭后,地价开始大幅下滑。购地企业屯着大量闲置的办公用地,面临巨大还贷压力,导?#20081;?#34892;系统开始出现大量坏账。压力之下,政府逐步放松对楼市开发的限制,调整土地规划政策,让私人部门更加积极地参与到城市规划、建设中去,以振兴经济,最终有了2002年《城市复兴法》的出台。

  《城市复兴法》让土地?#26234;?#21464;得更加容易,也让私人部门的参与更加积极。在商业用地区,房屋用途?#36127;?#21487;以随意指定——只要土地所有者能够提出修改方案,让该区域2/3的所有者都同意,那么土地用途就能改变,这大幅提高了政府主导的土地?#26234;?#30340;效?#30465;?/p>

  2003年,随着放?#23665;?#31569;物外观结构规定、?#24066;?#25552;高容积?#25910;?#20004;项政策的出台,东京地区出现了楼层更高、楼间距更窄、容积率明显提升的建筑。这一连串的政策直接提升了东京的土地供给水平。在以前沿海的工业用地区,大量的高层公寓拔地而起。

  有意思的是,随着限高政策的逐步取缔,位于千代田区的?#31034;?#25152;在地,也难逃被高耸入云的大厦包围的命运。按理说?#31034;?#26159;日本历史的重要象征,且日本皇室还在政治生活中发挥着一定的作用,皇室建筑应该受到保护。但是,相比之下,增加土地供给、满足市场需求的力量似乎更为强大。最终,与?#31034;?#25152;在地一街之隔的,是超高层建筑耸立,并不断修建、增高的丸之内商?#21040;幀?/p>

  宽松的地产开发环?#24120;?#21152;上日本土地的私人永久所有属性,让土地所有者有权自由处置、出售、出借土地,或者自由地推倒重建,而开发商、政府均无权干涉。这也使得东京房屋修建?#22987;?#39640;。2016年东京14万户新建住房开工,而美国纽约州同年的新建住宅套数仅3.4万?#20303;?#22312;东京市区,建筑工地?#36127;?#38543;处可见——常常可见在高楼间狭小?#30446;?#22320;上,或者摩天大楼的顶上,在施工。

  2.土地价格

  

  在东京不同区域之间,住宅用地价格?#21482;?#26126;显。2004年以来,东京都住宅用地的平均单价在每平方米50万日元(约合人民币3万元)上下微幅波动,而东京23个特别行政区的住宅地价波动较大,涨幅也较大。?#36828;?#20140;中心三区平均住宅地价为例,2013年以来这三区住宅地价?#20013;?#19978;涨,千代田区住宅地价4年累计涨幅为33%。

  中心区的地价上涨,与人口向?#21496;?#38598;?#32422;?#22303;地供应有限有关。即便是尽力增加建筑高度,从而增加有效供地面积,还是不能完全满足需求,导致价格不断上涨。

  日本全国的土地价格差异也很大,并且涨跌互现。涨跌区域最明显的区别在于是否在交通、商场的行走半径内。

  根据日本国土交通省公布的数据,东京核心区住宅、商业用地在近四年累计涨幅超过25%,年均同?#26085;?#24133;超过6%。这些区域地价的?#20013;?#19978;涨与日本经济变好、办公楼空置?#23454;汀?#38656;求走强有关。

  3.房地产税

  如果在东京购买一套5000万日元(约合人民币300万元)的房产,获得房屋及其所占土地的所有权,加上中介费、不动产购置税及印花税?#20154;?#36153;,购房人需支付?#30446;?#39033;?#23548;?#32422;为5229万日元(约合人民币313万元)(如表12–2计算)。其中,购置税占房款的4.58%,不动产税占1.4%,市政建设税占0.3%。同时,对于不动产税和市政建设税,每年征收一次,每3年对税基资产进行一次重估,对土地、建筑物等均征税。

  不论购房者是否拥有日本国籍或者是否居住在日本,这些税费是都需要缴纳的。虽?#36824;?#25151;者在买房后每年缴纳的额度总共为重估价的1.7%,似乎并不是很高,但是如果做一个测算的话,结果就不大相同了。将这套价值5000万日元的房产,按“3000万日元(约合人民币180万元)建筑+土地”的不变重估价折算70年,折现利率为日本主要银行贷款利率(1%),则不动产加上市政建设税的总额折现价约为2560万日元(约合人民币153万元),直接将这套房产的?#23548;手?#20184;款项提高了51.2%。

  由此可见,在做地产?#30446;?#22269;价格比较时,房地产税的影响不容小觑。

  表12–2东京购买房产?#23548;手?#20184;价款及每年税收支出

  

  日本的房地产税政策是由中央政府决定的,但对资产进行评估,?#32422;?#23545;房地产税的征收?#38469;?#30001;日本地方政府来执行。通常,地方政府拿走52%的税收收入。房地产税的税基并不是业主收入,而是资产重估价。随着日本经济下行,业主失业或由于资金紧张而不能缴税的情况时有发生。此时,业主通常将偿还抵押贷款的义务排在缴纳不动产税?#20122;?#38754;。遇到这?#26234;?#20917;,地方政府通常会?#23454;奔?#20813;业主负担,或者直接从业主储蓄账户中扣款。

  4.建筑开发成本

  

  日本新建房屋的定价通常是基于购地成本、建筑成本、销售利润三项相加。2012年以来日本的建筑成本一直在上升。2016年日本建筑成本平均为19.7万日元/平方米(约合人民币1.18万元/平方米),部分推动了房价上涨。建筑成本跟房屋类型相关。2016年,?#39057;輟?#39184;厅等建筑成本平均为33.9万日元/平方米(约合人民币2万元/平方米),同比上涨29.4%,涨幅更大。

  建筑开发成本的上升是多方面因素造成的,行?#30340;誒投?#21147;缺口大、人工成本快速上涨是东京地区建筑成本上升的主要原因;全日本范围内对?#39057;輟?020年奥利匹克场馆修建的需求也推动着建筑成本上涨。另外,原材料价格的不断走高,在未来可能会进一步推高建筑成本。

  5

  东京住宅市场现状

  随着东京地区,特别是市区、中心区房价近年来的?#20013;?#19978;涨,普通家庭收入很难跟上不断上涨的房价,需求群体,特别是25-44岁年轻人群的买房意愿不断下降。与之相应的是租房需求的稳定增长,特别是在东京城中心、公共交通便捷的地方。

  根据日本总务省的测算,东京流入人口中,有90%的年龄分布在20-29岁之间,而儿童和64岁以上的老人则?#20013;?#27969;出。?#20013;?#28044;入的处于工作年龄的年轻人,为东京租房市场创造出稳定的需求。

  从房租供给端看,金融危机后东京地区平均每年新增14万套的新房供给,其中约50%的新房是用于出租的。2015年,安倍政府提高了遗产税税率,其直接的结果是让大批富人竞相投资高层公寓用于出租。因为高层建筑单位房间所占土地的估价税基大幅低于低层豪宅,进而大幅降低了遗产税的征收税额,所以很多投资者选择投资高层住宅用于出租,以规避遗产税。日本央行在2017年年初的一份区域经济发展报告中,指出规避遗产税、寻找更高资产收益率,加剧了日本房租市场的供给繁荣。

  随着租房需求的上升,东京的住房租金也呈现增长的趋势,且区域间?#21482;?#26126;显。2008年金融危机以来,东京房租先降后升,在2012年开始反弹。?#36824;?#25151;价是下降,还是上升,东京中心5区(除去文京区)的租金都表现出较强的韧性,下降得少,上升得多。相对于东京整体房租市场的平均水平,中心5区的房租?#20013;?#34920;现出高溢价。另外,东京南部和北部中心区的房租也有较高溢价,主要是受益于这些区域非常便捷的交通。

  从房租绝对值来看,东京中心5区的房租目前是每月4200-4300日元/平方米(约252-258人民币/平方米)。如果租用一套70平方米的住宅,月租金约为30万日元,折合人民币约为每月1.8万元。相比之下,目前?#26412;?#19978;海市中心的房租还是要低很多,不到东京的一半。

  与中心区形成鲜明对比的,是非中心区供给过剩,空置率较高,房租上涨缓慢。在东京郊区,房屋空置率高达30%-40%,而且房东每月都需缴纳不少的管理费、修缮基金及不动产税等,这些地区的房租收益率堪忧。

  6

  到底要不要在东京买房

  我?#25250;?#27979;算一下在东京购房的投资收益?#30465;?#22914;果在东京投资一套70平方米大小的公寓用于出租,假设房子在中心6区,房屋总价为7300万日元(约合人民币440万元),每月租金为30万日元(约合人民币1.8万元),那么租金收益率(年租金收入/房屋买价)约为5%。东京23区的收益率差不多,房价便?#35828;?#22320;方租金也便宜。扣除每年房产持有人需要缴纳的1.4%的不动产税、0.3%的市政建设税,再扣除管理费、修缮费等费用,也就是各种税费?#37066;用?#24180;2%的净租金,收益率约为3%。

  房产投资的另一部分收益是房产升值。房产?#23548;?#21319;值大小则取决于未来的变化,?#29421;?#21270;、人口流动等因素都很重要,很难准确估计。为了理解这一概念,暂且假设所购价值7000万日元的房产的年均增值率为5%,这个速度不低,高于过去10年的平均增速(2.6%)。持有5年内,东京地产升值的资本所得将缴税30%,5年后缴纳15%。为了省税,假设持有6年,税率以15%计算。

  持有6年,累积的房价上涨收益率是30%,扣除资本所得税之后是25.5%。值得注意的是,买房、卖房时的中介费、律师费、消费税等也是不小的支出,约占价款的4.5%,折算下?#35789;导首?#26412;利得只有16.5%,折合每年2.75%。每年缴纳的不动产税、市政建设税、管理费及修缮费等以2%的比?#22987;?#31639;,?#23548;?#27599;年得到的投资收益?#25163;?#26377;0.75%。也就是说,看得到的30%的升值率,?#23548;?#21040;手只能拿到4%-5%,年化利率约0.75%。如果买家不是日本?#29992;瘢?#22312;投资收入汇出国外时,还需上缴20.42%的所得税,最终的净收益率约0.6%。另外,汇?#20160;?#21160;带来的风险和收益,因为涉及汇率的预测,此处并没有将其计算在内。

  简言之,看起来不错的资本增值率(5%),因为要扣除持有成本(2%)、买卖交易成本(1.5%)、资本利得税(0.75%)、收入出境税(0.15%),最后所剩无几(0.6%)。拉长持有时间,会将交?#36861;?#29992;摊销到多年,?#28909;?#20174;1.5%降到0.5%(相当于持有20年左右),再假设所得不汇出日本,免掉0.15%的出境税,则收益率增加到1.75%。

  假设投资者是中国公民,如果投资日本房产只是用于获取租金收益,则每年3%的净租金收益?#20107;?#39640;于我国两年期定期存款收益率(2.25%),低于我国国债收益率(3.5%左右)、货?#19968;?#37329;收益率(4%)和一年期理财产品收益率(5%)。进一步考虑房租的对抗通货膨胀的能力,租金收益率和我国的国债收益率差不多。如果是用于保值增值目的,则需注意看到房价增值与?#23548;?#21040;手的资本回报相差巨大,到手回报只是增值的一小部分。考虑到东京人口流入趋势可能在2030年左右减?#28023;?#37027;时东京房价的增速?#37096;?#33021;放慢,日本房地产的资本收益率还会降低。

  从城市化阶段和发展水平的角度来看,东京房价增长幅度大概?#24066;?#20110;中国一线城市和热点二线城市。而如果投资离东京市区较远、非交通枢纽地区的房产,虽然价格相对便宜,但从目前已经出现的较高空置率来看,想要出租、出售的困难很大,这些地区的净租金收益将大幅低于3%,资本利得年化收益?#23460;不?#30456;应降低。

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