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房地产泡沫破灭之后

刘喜 · 2018-10-10 · 来源:大象公会
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  对于房地产从业者和背负房贷的千万业主而言,刚刚过去的长假显然并不让人舒心。

  所有房企都在收缩战线。恒大发起全国8.9折优惠,碧桂园个别项目打到7折;厦门万科的107幢别墅五折甩卖,一期业主因后续售价大跳水而围攻售楼部的新闻不绝于耳。

  大甩卖的背后,是房企对中国房地产市场未来的悲观预期。今年1-8月,全国300座城市的土地市场流拍高达890宗,而就算是上一轮房地产低谷期的2014年,整年流拍总数也仅有345宗。

  一切似乎都表明,被全国人民口诛笔伐十余年而屹立不倒的房产泡沫,终于到了临界点。

  然而,当这一刻真的到来,社会却很难说有多少正面情绪。毕竟,近年来中国家庭债务不断攀升,其中大头就是房贷,更不用提房地产已与整个经济和金融体系有着千丝万缕的联系。

  事实上,30年前,类似的危机已经发生过一次。浪潮退去后留下的深远后果,至今仍影响?#25293;?#22359;曾经狂热的土地。

  没有实业的新特区

  1988年,正值改革开放十周年之际。

  深圳、珠海、厦门和汕头?#20154;?#20010;经济特区发展正好,但沿海经验能否适用于广大农村还是未解之谜。中央迫?#34892;?#35201;一张「?#23383;健梗?#26469;做深化开放的试验田。

  这一?#21361;?#22823;陆最南端的海?#21414;?#20013;了大奖。

  那时的海南还没有从广东省分离,是一个真正意义上的「原生态」农村?#28023;?#20154;均GDP只相当于全国平均水平的80%。加上独立于大陆地区的独特地理条件,让这个岛屿成为了一张理想的「?#23383;健埂?/p>

  1988年,海南省人民政府正式挂牌。中央的想法,是在海南省建全国最大的新特区。

● 1988年,海南建省办特区挂牌

  光「特区」两个字就有足够的吸引力。广东、浙江等地在改革开放中迅速崛起的传奇故事,吸引着所有爱拼敢闯的人。海南建省当年,希翼着「自由市场环?#22330;?#30340;年轻人们便蜂拥而至。

  企?#23548;搖?#25945;师、大学生……一齐聚集在海南,渴望在历史变革中抓住一丝改变人生的机会。

● 1988年,乘船来到海南的闯海人

● 椰子树是当时招聘广告发布平台

  今日的地产大亨冯仑、潘石屹等人,都是「闯海人」中的一员。冯仑当时是中央政治体制改革研究小组办公?#39029;?#21592;,为了调研来到海南;潘石屹则是「偷渡」深圳的下海者,后来留在了海南。

  然而,这个环境原始、生活?#29420;?#30340;海?#31995;?#28040;费严重不足,更没有办法给乌泱泱的人口大?#30887;?#20379;足够的工作机会。

  辞了「铁饭碗」、?#32456;?#19981;到合适工作的大学生,只好卖起了「人才饭」「人才饺子」,甚至擦皮鞋,卖报纸,到建筑工地干苦力。

● 1993年,海口市街头还有人在放猪

  由于基础过于薄弱、缺乏开发本金,海南省政府决定用广阔而不值钱的土地换取开发投?#30465;?#21021;?#39290;?#23450;,在洋浦半岛划出30平方公里的土地作为开发区租出,区内基建及招商全部由承包商负责。

  海南项目一度引起李嘉诚的兴趣。据说,他曾向主管领导提出将整个海南划作自由港,实行类似于香港的「一国两制」,但这个异想天开的提法最终未果。

  最后,日本熊谷组(香港)有限公司以每亩2000元的价格租下了这片土地,租期为70年。熊谷组支付了2500万元定金。

● 熊谷组承诺用15年左右,将洋浦开发区建设成一个「公用设施完善,以外向型工业和出口加工业为主的综合性对外开放经济区」

  「自由港」的设定,对海南来说不失为一个好选择。仅?#22659;?#35753;管理权,就换来熊谷组带来的大量资金、资源和广阔市场,能迅速完成原始积累。这种思路一度得到中央支持。

  然而,中央的态度迅速「变天」。1989年全国政协会议上,五位委员抛出一份「洋?#20540;?#26597;报告」,指责海南与外商签订的协议,认为海南「引狼入室,开门揖盗」,洋浦即将成为「新租界」。

  到底是在「改革」还是「卖国」?

  争论一个多月后,邓小平批示:「我最后了解情况后,认为海南省委的决策是正确的。」但洋浦和熊谷组的合作就此搁置,一放就是三年。

● 曾经的洋?#25351;?/p>

  在潘石屹的回忆里,经商之后最困难的年份就是1990年。海?#31995;?#21038;起了台风,人们纷纷离开。相较于1988年的人声鼎沸,两年后的?#33322;冢?#28023;?#31995;?#30340;招待所里只剩他一个人。

  而在北方的上海,由于一位长者的提携,抢跑的浦东新区到?#33322;?#24050;初具规模。

  「要发财,炒楼花」

  洋浦风波后,冯仑一度离开海南,易小迪和潘石屹则留在岛上研究佛学。

  直到1991年9月,「万通六君子」才第一次聚齐。他们在海口成立了?#36127;?#21335;农业高?#38469;?#32852;合开发投?#39318;?#20844;司」,挂?#25490;?#19994;公司的招牌,向房地产进军。

● 万通的诞生

  房地产与其说是万通的个人奋斗,倒不如说是海?#31995;?#30340;历史行程。洋浦事件后,熊谷组对海南失去了兴趣。他们承诺的以重工业开发为?#34892;模?#35745;划引入的大?#22303;?#27833;厂、乙烯厂、尿素厂,直到1998年都没有实现。

  归根结底,日本?#21490;?#30001;于担心政治风险,不想再介入洋浦项目。失去日?#25163;?#25345;的香港熊谷组,并没有发展实业的能力。他们在无奈中,也和海南省政府一样,想到了利用洋浦的土地。

  就在开发商缺乏资金、政府急需用钱的背景下,政策也终于放开了。1991年,国务院发布《关于全面推进城镇住房制度改革的意见》,明确了房地产业的发展方向,1992年,海南的房地产市场开始急速膨胀。

● 1989年,海口市龙昆路上最后的一片田地,?#21592;?#26159;待建的房子

  万通发?#19994;?#25925;事广为流传。他们借了500万元,用这些钱向银行贷款1300万元,然后通过炒连体别墅赚了几倍。

  潘石屹在那时候挣到了人生中第一个100万:「一开始都不敢相信,不敢签。在1楼签了房产买卖合同,到6楼加价就卖了。现在想想都害怕。」

  同样的还有本地富豪冼笃信,在海?#31995;?#22235;处拿地,一跃成为海南首富。他一度当选全国政协委员。

● 冼笃信出席第八届二次全国政协会议

  海南省1989年房地产投资仅为3.2亿元,而到了1992年,全省房地产投资达87亿元,占固定资产总投资的一半,全省财政收入的40%。

  房价也一路飙升。1991年,海南省房地产平均价格为1400元/平方米,仅仅一年,?#31185;?#26041;米的价格就猛增至5000元。要知道,当时全国商品房均价只有995元/平,北上广深的商品房均价直到1998年都还在5000元以内。

  这个人口只有六百余万的小?#28023;?#20986;现了两万多家房地产公司。他们大多不是正经?#30446;?#21457;商,而专注于炒地皮、炒楼。

  炒房者以国有企业和有政府关系的私企为主,因为只有他们能弄到「政府批文」这一珍稀资源:有批文,拿地价格就低,倒到市场上,就可以狠赚一笔。

  当时的拿地十分随意。跟政府大致协商好要?#30446;?#22320;,交些定金,政府签了协议,画个?#36127;?#32447;图?#22815;頡?#34013;线图」就行。只要拿到图,就能去找下一个买家。「一块地倒手五六家」,每个中间商都能都能赚到钱。

● 1994年,海口街头

  为了买下更多的「图纸」,或者使「图纸」收益成为现金,所有人都在大量贷款。以四大商业银行为首,银行资金、国企、乡镇企业和民营企业的?#26102;就?#36807;各种渠道源源不断涌入海南,总数不下千亿。

  ?#36127;?#25152;有?#30446;?#21457;商都成了银行的债务人。而最后的风险,被压在了银行身上。

  危机爆发

  所有人都知道,这?#21482;?#40723;传花的炒楼游戏终究会崩盘。但没人相信倒霉事会发生在自己身上,而是想着在崩盘前多捞一笔,再多捞一笔。

  万通大佬们属于急风骤雨到来之前有?#39029;?#36523;而退的少数人。潘石屹「五斤桔子」的都市传?#20498;?#20026;流传:据说他用五斤桔子,从规划局的工作人员那里换来一些项目材?#24076;?#24471;知海口市的人均报建面积达到50多平方?#20303;?#32780;当时?#26412;?#20154;均报建面积才不过7平方?#20303;?/p>

  更?#31185;?#30340;说法,是冯仑从体制内的朋友那里得到了消息:国家即将出台宏观调控文件。虽然没有预料到调控后果,他还是坚定了离开海南的想法。1993年初,万通离开?#26412;?#20911;、潘们移师西安和?#26412;?#19978;海等大城市,寻找新的机遇。

● 年轻时的冯仑、易小迪、王功权、潘石屹

  地产大亨冼笃信却不信这个邪。1993年,时任人民银行海南省分行行长的马蔚华?#19994;?#20182;,告诉他中央很有可能会紧缩银根,要提前?#24613;浮?/p>

  冼笃信不以为然。

  1993年6月23日,时任国务院副总理的朱镕基发表?#19981;埃?#23459;布终止房地产公司上?#23567;?#20840;面控制银行资金进入房地产业。

  一天后,国务院发布《关于当前经济情况和加强宏观调控意见》,提出16条强力调控措施,包括严格控制信贷总规模、提高存贷利率和国债利?#30465;?#38480;期收回违章拆借资金、削减基建投?#30465;?#28165;理所有在建项目等。

  调控效果显著。

  冼笃信的人生开始了不断下坠的下半场,一同下坠的还有海南房地产本身。失去资金来源之后,海南表面火热的房地产事业?#24067;?#22446;塌,全省「烂尾楼」高达600多栋、1600多万平方米,一度拥有全国10%的积压商品房。

  之所?#28304;?#37327;烂尾和积压,核心原因是购买力不足,需要买房的人又买不起。

  购买力不足的元凶是房价的虚高。到1993年上半年,海南房价已飙涨到7500元?#31185;劍?#32780;当时全国职工平均月薪才280元,最高的上海市也才471元。这个比例在2017年,相当于?#31185;?6万。

  但海南房地产的主要投资者是国企和事业单位,他们宁肯空置也不愿?#23548;郟?#22240;为?#23548;?#20250;出?#32456;?#38754;损失。保留较高的资产数字,能够避免负责人承担法律或行政责任。

  但纸面资产挡不住资金链的断?#36873;?#24320;发商或跑或倒,巨大的压力降到了银行身上。

  不少银行的不良贷款率一度高达60%以上,仅建行一家,先后处置的不良房地产项目就达267个,现房面积一度占海南房地产存量的20%,现金回收比例则不足20%。

  炒楼客们留下了一地鸡毛。银行手中的房地产项目往往质量?#22303;櫻?#38500;了根本没起建的图纸楼盘,还有不少在建楼盘拖欠大量工程款,很多楼层都先后被抵押多?#21361;?#20538;权纠?#30528;?#26681;错节,?#36127;?#27599;栋烂尾楼都能牵扯出七八个官司和十几位债权人。

● 地产泡沫破灭后留下的烂尾楼随处可见

  为了解决信托公司们因大量投资房地产而出现的资金困难,1995年8月18日,海南省政府牵头成立海南发展银行。

  这家「?#28982;稹挂?#34892;起步艰难。这家银行在五家信用社的基础之上建立,但?#23548;?#19978;其中四家都无法正常营业。这个注册?#26102;?6.77亿元人民?#19994;?#24180;轻银行在诞生之初,就承接了44亿元的沉重债务。

  不过,各方依然对海发行寄予厚望。中国人民银行海南省分行行长表示,处于大规模开发期的海南仍然需要大量建设资金。他希望这家本地银行能在协调好历史问题的同时,为本地企业提供更好的融?#21490;?#21153;。

  海发行不负众望。1996年底,海发行资产总量为86.3亿元,增长率达到94.3%,偿还了59%的债务,?#38382;?#30475;似一片大好。

● 海南发展银行所在的大楼——富南大厦

  海发行实?#25351;?#36895;发展的方法,主要是超常规的高息揽存和同业拆借。

  据?#31508;?#20154;回忆,1995年底在海发行存款的利率是15%,1996年的五年期存款利息甚至一度高达22%。在省政府背书和高额利率的刺激下,机关和个人都踊?#23601;?#28023;发行存钱。当时大额存款要托关系?#25293;?#21150;成,整栋富南大厦人来人往,热闹?#27424;病?/p>

  然而,高增长的背后是隐忧。成本如此之高的?#26102;?#37329;,无论投到什么项目上,回报都无法覆盖成本。

  可是焦头烂额的政府,并没有精力来帮海发行「戒毒」。事实上,高息?#30475;?#26159;海南信用机构的发展常态:当地众多的小信用社,存款利?#26102;?#28023;发行还要高,有的高达25%。

  在1997年亚洲金融危机的冲击里,这些信用社应声倒下。到年底,资不?#32456;?#26080;法兑付到期存款的信用社已经有几十家。

  怎么处置这些濒临破产的小信用社?各方意见不一,但最终达成共识:

  「让海发行背起来!」

● 停?#33322;?#30340;「半拉子」工程在岛上?#32570;?#30342;是

  ?#34987;?#30772;灭

  1997年12月,28家本地信用社并入海发行。

  这些信用社使得海发行账面实力增强——股本金增长为106亿元,存款余额为40亿元,债务为50亿元。但是,它们带来的都是被套牢的土地和房屋这样的「空壳」资产。

  兼并之后,海发行根本无力负担高额利息,只能宣布保证给?#23545;?#20449;用社储户的本金及?#36127;?#27861;利息」,单位存款则被视为债务,在债权债务清算后清偿。

  满心指望着「钱生钱」的投资者一片哗然。1998年?#33322;?#36807;后,不少储户开始将本金及利息取出,转存其他银行,并表示因为利息降低,不再信任海发行。

  海发行营业网点再次人满为患。不过,这次的人们不再为了存钱,而是急着要把存款取出来。等候取款的人排成长队,从室内?#30001;?#33267;马路上。

● 「挤兑」在银行业并不罕见,香港国际商业信贷银行、江苏射阳农村商业银行,都遭遇过挤兑事件

  海发行选择了限?#36843;?#27454;,先是设立最高取款限额,后来又开始发放取款预?#24049;牛?#26377;号?#25293;?#21462;钱。结果却只是催生了?#36127;?#21457;行不行了」的传言,未到期的储户也加入挤兑行?#23567;?/p>

  银行自身的问题随之暴露。海发行于1995年8月18日正式开业,但在5月至9月间,就已发放贷款10.60亿元,其中股东贷款9.20亿元,大部分没有任何合法担保。也就是说,初始的16.77亿股本里,有一大部分在开业一个月内?#28304;?#27454;名义「返还」给了股东。

  「返还股本」的海发行,在挤兑大潮中很快耗尽了?#24613;?#37329;。为了保护海发行,人民银行总?#26032;?#32493;给其提供了40亿元的再贷款;海发行也一度尝试在?#21644;?#35774;立分行来?#33322;?#21387;力。但这些对于其巨大的资金缺口来说都是杯水车薪。

● 同样在?#21644;?#30340;还有1996年成立的广州分行

  人总行终于决定给海发行「断奶」。丧失了清偿能力的海发行在再一次挤兑危机下,不得不关张大吉。

  1998年6月21日,国务院和中国人民银行决定关闭海南发展银行,指定中国工商银行托管海南发展银行的债权债务,保证支付境内居民储蓄存款本金及?#36127;?#27861;利息」。

● 海南发展银行旧影

  海南省政府唯一的商业银行夭折。而在其先后设立的深圳发展银行、广东发展银行、上海浦东发展银行等地区性银行都做得风生水起,今天已成为跨区域的全国性股份银行。

  海南省处?#27809;?#21387;房地产的工作在2006年才基本结束,而海发行的清算承诺,15年后都没有完全兑现。中国长期以来缺乏金融机构清算的具体规定,清算工作至今滞缓。

  整个海?#26174;?#21361;机的阴影里沉沦了十几年。海发行关闭后,海?#26174;?#38543;后的二十年里都没有自己的地区性银行。直到2005年,海?#31995;?#20381;然没有外?#23460;?#34892;、城市商行和信托公司。

  海?#26174;?#32463;的目标是建设深圳那样的经济特区,但房产泡沫引发的金融危机彻底摧毁了产业升级的融?#26159;?#36947;和时间窗口。今天的海南虽然打出「国?#20107;?#28216;岛」的招牌,除此外却再无像样的产业可言,且是东部地区唯一全国GDP倒数的省份。

  海南的悲剧也曾一度让中国人对房产泡沫心生畏惧。

  20年前的1998年,国务院发布通知,要求建立以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系。根据这个房改制度,中国70%的中低收入家庭应?#38665;?#20080;经济适用住房,10%的最低收入家庭由政府或单位提供廉租房,20%的高收入家庭购买、租赁市场价的商品房。

  然而,轨道却在五年后彻?#30528;?#36716;。

  2003年8月12日,国务院下发18号文件,称房地产业已经成为国民经济的支柱产业,应调整住房供应结构,逐步实现多数家庭购买或承租普通商品住房。房地产在经济格局中的地位被提高到了前所未有的高度。

  与此同时,国土部出台《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》,政府成为住宅用地供应的唯一主体,土地市场供给锐减,地价和房价大涨,土地财政拉开大幕。

  每个中国人都熟悉的房地产神话由?#19997;?#22330;,并随着政府调控一轮又一轮的「失败」而深入人心。

  据南开大学国家经济研究院数据,到2018年3月,与房价、地价相关的贷款已占中国全部银行贷款的70%。

  数十年间,当年的海南?#36866;轮?#21097;一个模糊遥远的背影,直至下一个转折点的降临。

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